“法院+住建+N”四方联动纾解1700多名业主 八年物业积怨 ——某小区1700名业主与某物业公司物业纠纷调解案
【基本案情】
某物业公司为小区服务8年，因公共车位收益归属、绿化设计、物业费标准、电梯维修费承担等问题，与1700余名业主矛盾不断。2024年12月，业委会代表全体业主诉至湖北省建始县人民法院，要求返还车位收益、赔偿绿化损失、退还超标准收取的物业费、支付专项维修资金等约700万元。
【调解过程及结果】
法院收到起诉材料后，认为案件涉及面广、利益纠葛深，直接关系千余名业主的切身利益和民生福祉，为促推纠纷源头化解、实质化解，征得当事人同意后，依托最高人民法院与住建部建立的“总对总”在线诉调对接机制，委托“法院+住建”诉调工作室，联合住建部门、镇政府、社区居委会共同组建“法院+住建+N”调解团队，开展联动化解工作。一是深入调查走访，厘清争议核心。调解员两次前往小区实地走访调查，耐心听取双方意见和诉求，业委会表示业主普遍认为，小区物业收费标准偏高，且物业服务未完全达到预期，因而想更换物业公司。调解员认为双方主要争议焦点为：1.物业公司利用共有部分产生的停车收益归属问题；2.物业公司是否具有优化特定区域绿化设计义务；3.物业费是否超标准收取；4.电梯维修费是否属于专项维修资金范围以及承担主体问题。二是“以案释法”赋能，促进理解互信。在了解基本事实基础上，调解员制定“背对背”沟通策略。一方面，与业委会分步沟通、个别交流，以“人民法院案例库”入库案例（入库编号：2023-07-2-121-004）为参考，耐心解释相关法律法规及政策规定，引导其全面客观看待物业服务实际情况与小区整体利益的关系。另一方面，积极与物业公司沟通，指出物业公司存在对小区的设备及环境维护不主动、车位收益未按程序公开等影响业主权益的行为。通过反复沟通，逐步弥合双方分歧、凝聚共识，为后续集中调解奠定基础。三是四方协同联动，靶向精准发力。在前期与双方充分沟通基础上，法院根据双方问题症结，邀请住建部门、镇政府、社区居委会共同参与，联合“破题”。共同组织双方当事人进行“面对面”调解，为双方创造平等对话、理性协商的平台。首先，由指导法官从专业角度明确法律适用，指出物业公司利用业主共有部分产生的停车收益，在扣除合理成本后，属于业主共有，对公共收益部分应予公开；关于物业费收费标准问题，双方签订了物业服务合同，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照合同内容履行。其次，住建部门详细讲解专项维修资金的用途及申报流程，指出物业公司因业主共同利益垫付的电梯维修费属于专项维修资金的范畴，业委会应经全体业主同意后将申报的专项维修资金支付给物业公司；同时对物业服务标准进行充分说明，让业委会理性评价物业服务质量。再次，镇政府通过讲道理、摆事实，说明小区稳定与社会和谐的依存关系，引导双方互谅互让。同时指出，关于绿化部分，物业公司的主要义务是绿化养护，为共建美丽、便捷家园，双方应该就绿化设计不合理、影响通行的部分，共同协商设计优化、方便通行的方案。最后，社区居委会从家园共建的角度，耐心安抚双方的情绪，引导双方疏解“心结”。从清晨到深夜，经过10余小时的反复协商，双方最终握手言和，达成调解协议：物业公司将90%的公共车位收益交由业委会管理，聘请第三方优化绿化设计并承担费用，业委会按流程为物业公司申报垫付的专项维修资金。
【典型意义】
本案是物业服务不到位引发的物业服务合同纠纷，具有涉及面广、矛盾深、易反复的特点。本案中，湖北省建始县人民法院依托最高人民法院与住建部“总对总”在线诉调对接机制，结合本地区特点，建立法院与住建部门为主体的四方联动化解机制，成功化解涉千名业主物业纠纷，实现民生保障和行业发展双赢。一是用好“总对总”资源优势，高效聚合多元解纷力量。法院精准识别纠纷情况后，依托最高人民法院“总对总”在线诉调对接机制，迅速联动相关部门，整合司法指导、行政监管、属地管理与基层群众工作等多方资源，有效突破传统单一部门调处的局限，形成目标协同、优势互补、信息共享的一体化解纷格局，凝聚解纷合力，为化解此类涉及面广、专业性强的复合型民生纠纷提供有力支撑。二是创新“四方联动”机制，合力破解关键核心难题。针对本案中交织的法律争议、行业标准、社区治理与利益平衡等多重难题，四方联动机制实现了精准拆解与靶向发力。其中，法院主导厘清法律关系与权责边界；住建部门权威解读行业政策与专业标准；镇政府统筹协调公共利益与社区稳定；社区居委会着力疏导情绪、凝聚共识。四方各司其职又协同配合，分层分类攻克了公共收益归属、专项维修资金使用、物业收费标准、绿化优化责任等核心争议点，有效破解了单一手段难以应对复杂局面的困境。三是强化“专业赋能”实质解纷，助力社区善治。充分发挥法院与住建部门双重专业优势，形成“1+1>2”的化解效能。指导法官精准释法明理，筑牢依法调解根基；住建部门专业解读专项维修资金政策及物业服务标准，消除双方因信息不对称产生的误解；同时，灵活运用“人民法院案例库”中的同类案例进行辅助说明，增强了方案的说服力与可接受度。这种融合了法律、政策与实践经验的专业化调解，引导双方在法治轨道上寻求最大公约数，最终达成了涵盖收益归属、环境改善、资金申报等多方面内容的一揽子解决方案，既解决了千名业主急难愁盼的物业服务质量问题，纾解业主“心结”，提高了业主的生活品质，又帮助物业公司优化经营模式，助力社区善治，实现业主安居、物业规范、社区和谐的共赢效果。
