购买的车位被开发商的债权人查封 法院：商品房消费者的交付请求权优先

业主购买小区车位，因尚未办理过户手续，车位仍登记在开发商名下。

后开发商涉诉，车位被司法查封。

业主该如何维权？能否阻止车位被拍卖？

【案情回顾】

2019年，蔡先生全款购买了小区内一车位。2021年起，蔡先生开始使用车位并按时支付服务费。

2022年，蔡先生欲与开发商就车位签订网签合同，但因小区的施工单位起诉开发商，要求开发商支付拖欠的工程款并申请财产保全，导致车位被查封，蔡先生未能将该车位登记至自己名下。

在开发商与施工单位的纠纷中，法院判决施工单位可对工程价款行使优先受偿权。施工单位后向法院申请执行，请求拍卖车位以清偿开发商欠付的工程款。

蔡先生就车位提出执行异议。

法院经审查，裁定中止对该车位的执行。

施工单位不服该裁定，向法院提起诉讼，认为蔡先生作为商品房买受人，无权阻止法院拍卖该车位。

【以案说法】

松江区人民法院经审理认为，车位属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，具有保障业主基本居住权益的属性。在法院查封前，蔡先生已就车位签订书面买卖合同、支付全部价款、并实际占有、使用车位。蔡先生名下除车位所在小区的一套房屋外无其他居住房屋，该车位为蔡先生在该小区内购买的唯一车位。尽管施工单位所施工的工程范围包含蔡先生购买的车位，但蔡先生对车位享有的民事权益，可以排除执行。

最终，法院判决驳回施工单位的诉讼请求。

施工单位不服，提起上诉，

二审法院驳回上诉，维持原判。

一、依法认定车位属性，保障消费者合法权益

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确规定，商品房消费者主张的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。本案中，业主购买车位后，未及时办理过户登记手续，但业主认为自己对该车位已经享有物权期待权，不能因开发商涉诉而被司法拍卖。而开发商的债权人即施工单位却认为该车位仍登记在开发商名下且施工范围包括该车位，从而主张享有建设工程价款优先受偿权。本案的争议焦点在于认定车位交付请求权与建设工程价款优先受偿权的顺位关系问题，即哪一方的权益应优先保护。

小区车位与住宅具有密不可分的主从关系。相对住宅而言，车位具有一定的附属性和非独立性。根据相关规定，本市业主所购车位的权属只能记载在业主的不动产权证书内，而不予单独核发不动产权属证书。即车位虽不同于居住的商品房，但依附于商品房而存在，车位在性质上属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，同样具有保障业主基本居住权益的属性。

因此，如车位系商品房的配套设施，符合居住功能的必要延伸的属性时，商品房消费者的交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

二、购买车位要“留心眼”，合法维权需有效举证

如今，家庭中购买两辆以上私家车的情况并不少见，但买受人购买车位时需注意小区的车位比。买受人在小区购买多个车位的情况下，将可能无法排除执行。

在购买车位时，买受人也需要提前查看车位是否已存在抵押、查封等情形。若在办理车位过户登记手续过程中，发现车位存在查封等情形，则需要业主举证证明在司法查封前已经签订合法有效的书面合同、支付款项并实际占有、使用车位，且该车位系家庭户名下作为小区业主购买的唯一一个车位等事实。

【代表点评】

上海市人大代表，松江区新浜镇社会事业发展办公室科员曹程丽

随着城市化进程的发展，家庭汽车逐渐普及，车位的使用价值和商业价值也随之提升。业主购买的车位尚未过户，因开发商涉诉被司法查封的情形已不少见，能否排除执行，影响着众多消费者利益。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确了商品房消费者主张的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权等债权。本案将符合法律规定的车位消费者也纳入了涵摄范围，对认定车位消费者的车位交付请求权与建设工程价款优先受偿权的权利顺位，具有参考价值。

本案充分发挥了人民法院作为国家司法机关，服务保障大局的职能作用，通过司法裁判积极回应老百姓密切关注的民生问题，有力保护了消费者利益。

【相关法条】

一、《中华人民共和国民法典》

第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

三、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

（案例编写：松江区人民法院 赵璋翊 杨程 方君仪）